מה זה משכנתא?

משכנתא הינה הלוואה הניתנת ללווה כנגד עירבון של שיעבוד נכס נדלן. המשכנתא ניתנת לתקופות ארוכות וההחזר הינו בתשלומים חודשיים פלוס ריבית והצמדה. הבנקים נותנים שתי סוגי משכנתאות- הלוואה לדיור והלוואה לכל מטרה.


Miran Rijavec ברישיון CC.

הלוואה לדיור דורשת מכם הון התחלתי של 30%-40% מערך הנכס שאותו אתם רוצים לקנות.
הלוואה לכל מטרה דורשת שתהיה בידכם דירה או נכס נדל"ן אחר אשר אינו משועבד, כנגדו ובהתאם לערכו הבנק מלווה את הכסף.

למשכנתא מספר מרכיבים:

1. סכום ההלוואה.
2. הריבית.
3. ההצמדה למדד או פרמטר אחר השומר על ערך הכסף.
4. צורת ההחזר.
5. תקופת ההחזר.

קיימים עשרות סוגי ומסלולי משכנתא אך יש קושי רב בבחירת מסלול היום מאחר וההחזר החודשי ילווה אותנו לתקופה ארוכה, לכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות בלתי תלוי (אינו עובד בבנק/עם הבנק המציע את המשכנתא) אשר יכול לעזור לנו לבחור את המסלול הטוב ביותר עבורינו.

אז מה זה בעצם ריבית והצמדה? בואו נתחיל במונחי משכנתא בסיסיים:

נכס- רכוש בתחום המקרקעין- דירה, בית צמוד קרקע, חנות וכו'.

ריבית- "מחיר הכסף" הסכום הנוסף אותו משלם הלווה למלווה עבור הזכות להשתמש בכסף.

ריבית פריים- ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע של 1.5% מעל לריבית בנק ישראל המוצהרת.

מדד המחירים לצרכן (המדד)- מרכיב את התצרוכת החודשית בקניית סל מוצרים קבוע במדינת ישראל. מחושב ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומפורסם כל 15 לחודש בשעה 18:30.

שער חליפין- שער יציג של צמד מטבעות לדוגמא: יורו-שקל, דולר-שקל.

תמהיל- סכום ההלוואה אשר מתחלק למסלולי הלוואה שונים.

מיחזור הלוואה- החלפת המשכנתא הקיימת (מיחזור טוב מתבצע לא ע"י בנק האם שנתן את ההלוואה אלא ע"י בנק מתחרה) במשכנתא חדשה, תהליך זה נעשה בגלל שינויים במשק (הורדת ריביות, תקנות חדשות, שינויים במטבע החוץ וכו' ) , או שינויים אישיים של הלווה (שיפור תנאי ההלוואה, מכירת הדירה וסילוק המשכנתא, הקטנת/הגדלת ההחזר החודשי וכו')

היוון- חישוב הערך העתידי שתצטרך לשלם במונחי הכסף של היום.

אישור סופי- בו רשומים גובה ההלוואה, תמהיל ההלוואה וגובה הריבית. אישור זה מונפק ע"י הבנק למשכנתאות רק לאחר בדיקה מעמיקה של המצב הפיננסי של הלווה ובדיקה משפטית של הנכס.

אישור עקרוני- אישור זה מעיד על כך שהבנק מוכן להעניק הלוואה לצורך רכישת נכס, מופיע באישור זה סכום ההלוואה המבוקשת. יש להוציא אישור זה לפני רכישת הנכס ועדיף לקבל אישור זה מכמה בנקים בו זמנית.

סוגי ההצמדות במשכנתא:

1. ריבית קבועה צמודת מדד.
2. ריבית משתנה צמודת מדד.
3. הלוואה על בסיס מטבע חוץ.

כל שינוי במדד או בשער החליפין משנה את ההחזר החודשי.

עליה במדד- ההחזר החודשי גדל בשיעור השינוי מההחזר החודשי האחרון.

ירידה במדד- ההחזר החודש קטן בשיעור השינוי מההחזר החודשי האחרון.

לדוגמא- עליה במדד: החזר חודשי של הלוואה בחודש הראשון הינו 1100 ₪.

בחודש השני עלה המדד ב 0.5%. 1100*1.005= 1105.5 ההחזר החודשי בחודש השני יהיה 1105.5 ₪.

בחודש השלישי עלה המדד ב 0.4%. 1105.5*1.004=1109.922 ההחזר החודשי בחודש השלישי יהיה 1109.922 ₪.

לדוגמא- ירידה במדד: החזר חודשי של הלוואה בחודש הראשון הינו 1100 ₪ .

בחודש השני המדד ירד ב 0.5%. 1100*(1-0.005)= 1094.5. ההחזר החודש בחודש השני יהיה 1094.5 ₪.

בחודש השלישי המדד ירד בעוד 0.4%. 1094.5*(1-0.004)=1090.122. ההחזר בחודש השלישי יהיה 1090.122 ₪.

שימו לב! כאשר אתם ניגשים לבנק לבקש משכנתא, הבנקאי שמולכם הינו בעצם נציג מכירות של הבנק, אשר עובד על עמלות. הוא אינו מעוניין בטובתכם ואין לו שום בעיה להראות לכם מצג שווא ע"מ שתיקחו את המשכנתא דרכו. אם הבנקאי עושה לכם את חישוב החזרי המשכנתא שימו לב למדד! לרוב הבנק יגיד כי אין לו שום דרך לדעת מה יהיה המדד אז הוא מסמן אותו כ-0. ואז מראים לכם החזרי הלוואה קבועים ונותנים לכם תחושת ביטחון, אך למעשה ההחזרים עלולים רק לטפס, הלוואה ל 30 שנה שמתחילה בהחזר חודשי של 2600 ₪ עלולה להסתיים בהחזר חודשי של 8000 ₪ ולמוטט אתכם כלכלית. למעשה כאשר לוקחים משכנתא צמודה למדד מאוד חשובה תקופת ההחזר. צמודת מדד הינה רווחית רק לתקופה של עד 16 שנה, אל תפלו בפח! היעזרו ביועץ משכנתאות חיצוני.

סוגי משכנתאות:

משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד
משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד
משכנתא בריבית פריים – לא צמודה
משכנתא צמודת מט"ח
משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה

הלוואת בלון: הלוואה לתקופות קצרות בדרך כלל, את ההלוואה מחזירים בכל חודש, ואת היתרה (הריבית) מחזירים בסוף תקופת ההלוואה בתשלום אחד.

הלוואת גישור: אם יש לכם נכס עם משכנתא ואתם מעוניינים לרכוש נכס אחר, הבנק מעניק הלוואה לרכישת הנכס החדש (דירה למשל) לפני שמכרתם את הנכס הקודם.

החזר חודשי משתנה: מסלול גמיש המאפשר לשנות את אופן חישוב ההחזר החודשי בהתאם למצבכם.

חופשה מהמשכנתא: נקרא גם "הקפאת משכנתא" המסלול מאפשר עצירת תשלומים לחודש אחד בשנה או לפרק זמן אחר שהוגדר מראש.

בנקים המציעים משכנתאות:

לאומי למשכנתאות, משכנתאות מזרחי טפחות, הבין לאומי למשכנתאות, דיסקונט למשכנתאות, בנק משכן-פועלים, בנק אדנים למשכנתאות.

בחירת סוג המשכנתא התמהיל וההחזר הן בחירות כלכליות הרות גורל.
אז קחו את הזמן, קבלו מגוון רחב של הצעות והתייעצו עם גורמים מוסמכים לא תלויים.

בהצלחה!